销售规模不如资产规模，资产规模不如经营规模。

寻路地产新发展模式系列报告

经过多年的高速运行，房地产享受的时代红利已经进入下降期剧变之下，如何以新的发展模式度过红海的风雨，既是大环境赋予的时代命题，也是房企转型的重要导向，更是行走在刀尖上的房地产从业者亟待思考的问题

「探索新的发展模式」有哪些可能性在新一轮洗牌中，房企如何活下去最近几天，新欧鹏集团总裁李展鸿接受了21世纪经济报道记者的专访，分享了房地产行业调整，房企出路等一些话题

李展鸿认为，中国房企已经告别冲刺时代，进入马拉松赛跑可持续的作战能力和专业技能在未来尤为重要想要生存，就必须放弃过去那种轻易成功的经历只有主动改变和创新，你才能把企业带到明天

作为房地产行业的资深专家，李展鸿在这个行业浸淫多年曾任职于戴德梁行，融创，金科等公司，培养了一批房地产行业的职业经理人转而培养新的欧鹏集团，李展鸿也率先走出了文化产业建市的第二条曲线，在房企转型中有相当的话语权

对于新的开发模式如何投射到实战中，李展鸿提出了一个观点:中国房地产的未来不属于开发商，而属于运营商。

他说，销售规模不如资产规模，资产规模不如经营规模房企需要摒弃急功近利，雕琢经营者角色，转而追求有质量的理性增长

做运营商的战略智慧是‘规模不如模式’李展鸿指出，企业最终需要建立良性，规范，可复制的竞争发展模式，将大趋势转化为企业优势，从而脱离峰谷波动周期，获得相对稳定的上升曲线

走出怪圈

近两年，在三条红线，两次集中供地，集中管理按揭贷款等多项严厉调控政策的叠加下，房地产行业流动性紧张，进入下行周期即使后续各种救市扶持政策密集出台，但市场的内在逻辑已经大不如前，单纯依靠旧模式发展是不可持续的

在过去的几年里，房地产行业上演了一个无休止的循环周期李展鸿把这个过程总结为抓到就死，死了会尖叫，如果你尖叫，你会放手，放下了，就活了，活着，就要崛起，如果你上升，你会抓住它

周期性调整有一个现象企业把握周期性，就可以用最便宜的钱拿到最便宜的地，赚到钱的大循环根据李展鸿多年的经验，每年的市场形势基本可以用一个词来概括，能踩准节奏的房企就赢了

但现在不同了李占红表示，房地产行业现在面临的不仅仅是周期性调整，而是同时面临结构性调整和趋势性调整开发商无所适从，仓促应对

他所说的结构调整，是指房企为了发展而做的轻转型，但仍然以房地产为主业李展鸿将这种转型称为老板能力差，房企多元化盲目的多元化并不能给房企带来强大的加持，反而有些会拖累主业

趋势调整是指寻找下一个趋势行业，将房地产与其他行业联系起来李占红表示，中国民营企业可接触的行业中，市场排名前四的是房地产，大教育，大文化，大健康去年房地产达到了18万亿的成交额，后三者的市场规模也分别是万亿元

行业发展到现阶段，李展鸿认为，房企之间的战争已经从春秋战国进入战国，从规模之争到生存之战春秋以前是以规模为导向的比如我跟你打架你给我砍几个县，我跟你拼你再给我一两个县我把我的国家变大了，而且是规模导向的到了战国时代，目的就是灭国，就是小开发商纷纷倒下，大开发商也淘汰一批，挣扎一批，继续挣扎求存他说

要生存，周期调整是上策，结构调整是上策，趋势调整是上策李展鸿认为，趋势调整的关键在于联动产业，而这种联动不是说穿上马甲，而是实实在在的落地生根

在他看来，房企过去的优势不是趋势，未来的趋势才是最大的优势最终以房地产为开发主体的企业肯定会遇到天花板，而其他行业，如文化，文化旅游，健康，医疗，保健，文教等，则不受上限约束

具体到房企自身，也发生了质变李展鸿认为，中国房企已经告别冲刺时代，进入马拉松赛跑可持续的作战能力和专业技能在未来尤为重要

而且，房企要生存，就得拿下单项冠军，目前的市场土壤无法产生一个‘全能冠军’李展鸿解释说，企业要靠某项专业技能足够优秀，才能获得更多的资源，包括政策资源，土地资源，资金资源，市场资源，人力资源，合作资源

李展鸿表示，未来十年，房企必须成为各自领域的单项冠军，继续扎根，从开发商向运营商转型。

多年的实践经验让李占红形成了自己的话语体系，经常用简洁的语言指出问题的关键他认为，中国房地产的未来不属于开发商，而属于运营商

过去粗放发展时期容易成功的经验，会成为未来发展的绊脚石李展鸿表示，大环境变了，房企只有主动变革创新，才能突破天花板，走向长远的明天

他表示，行业中有四个角色，分别是投资人，开发者，服务商和运营商开发者成功转型的路径是服务商和运营商尤其是去年，服务商和运营商带来的长期驱动力更加明显以龙湖为例，李展鸿的服务物业经过多年的积累，开始贡献大比例的营收，并由此沉淀了商业的护城河，构成了稳健发展的信心

李占红认为，销售规模不如资产规模，资产规模不如经营规模房企需要摒弃急功近利，雕琢经营者角色，转而追求有质量的理性增长

开发者赚销售利润，服务商赚服务利润，运营商赚复利李展鸿解释，房企转型为运营商后，无论是对于城市更新市场，还是对于大健康市场，都将具备长期回报的能力模式

他说，房地产行业，小学生有开发能力，中学生有服务能力，大学生有运营能力现在的环境也在逼着房企发展自己的运营能力，这才是未来的金钥匙

在谈到探索新的发展模式时，李展鸿告诉21世纪经济报道记者，除了前面提到的做开发者不如做运营商之外，更进一步，应该是规模胜于模式。

李展鸿引用鲁迅先生的名言世上本无道路走的人多了，就有路了逆向思维解读是，走的人多了，剩下的路就不多了上千家企业挤在一个赛马场上，道路并不宽敞

走出模式，建赛道是最难的李展鸿指出，企业最终需要建立良性的，规范的，可复制的竞争发展模式，从而摆脱周期性波动下的峰谷，获得稳定的发展曲线，最终赢得可观的发展

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