11月24日下午，随着青浦徐泾纯宅地的成功落槌，上海2025年度第九批次集中土拍正式收官。

作为年末土地市场的收官之作，本轮上海土拍共推出9宗涉宅地块，分布于杨浦、宝山、浦东、青浦、嘉定、奉贤六大区域，总出让面积约43.8万平方米。最终，9宗地块全部成功出让，无一流拍，总成交金额达173.33亿元。但土拍过程与结果频现意外，呈现民企逆势突围、国企稳健托底的鲜明格局。

值得一提的是，两宗外环外溢价成交地块分别被佳运置业、宝业房地产这两家主业为建筑业的民企收入囊中。这也表明，资本虽然谨慎，但对上海核心资产仍然心存执念。与此同时，国企、民企争相加仓上海，说明市场信心未见消退。

分析人士指出，在年底拿地淡季、市场预期尚处调整期的背景下，本次土拍呈现出国企民企协同加仓、热点地块竞争激烈与非核心地块底价成交并存的鲜明特征，既彰显了上海土地市场的基本盘韧性，也折射出行业转型期的理性分化，为年末楼市注入了信心。

国企审慎托底，民企逆势突围

本轮土拍最引人注目的变化，是竞拍主体结构的显著调整。比如，过往主导上海土拍市场的保利发展、招商蛇口、华润置地等头部央国企悉数缺席。

分析人士指出，这一现象背后，既因为央企年底投资安排节奏、谨慎等原因放弃参拍，也由于近几个月房地产市场行情的不确定性——部分央国企基于对政策走势与市场复苏节奏的观望心态，选择暂缓拿地节奏，转而优化现有项目去化与资金周转效率。

此外，国企还在本轮土拍中上演"捡漏"与深耕大戏。在保利置业现场弃权的情况下，中海地产以21.77亿元底价拿下杨浦东外滩地块，楼面价6.88万元/平方米，实现低成本补仓；中国金茂斥资37.26亿元拿下宝山双轨交地块，楼面价3.7万元/平方米，该地块附近的中环金茂府目前已进入交付预看房阶段。前述分析人士指出，金茂拿地逻辑与中海地产接近，均为深耕原有区域市场。

嘉定新城、杨浦江湾、青浦新城、奉贤新城等4宗地块，均由区域国企或本土房企底价成交。

与央国企的审慎形成鲜明对比的，是民营房企的积极突围。本次土拍共有4家民营房企成功斩获地块，成为土地市场的重要“增量力量”。其中，在浦东川沙城南综合地块的竞拍中，本土民企佳运置业经历82轮竞价，击退早已发布过地块总投资计划的象屿地产、陆家嘴集团，最终以总价24.75亿元、15.76%的溢价率成功摘地，楼面价达2.99万元/平方米。

知情人士透露，佳运置业董事长沈仁兴此番亲自坐镇现场拿地，志在必得。

另一家民企大华年内第三次在上海拿地，以11.42亿元拿下宝山高境地块，深耕"大本营"区域。此外，宝业房地产击败象屿、联发联合体，以17.3亿元、5.17%溢价率摘得青浦徐泾地块。

除佳运置业、宝业房地产这两家建筑行业出身的民企外，其他民企的区域深耕策略也较为显著。时隔10年，盘古集团重返土拍现场，以6.24亿元底价拿下嘉定地块。

民营房企的集体发力，不仅让市场竞争更趋充分多元，更向行业传递了“优质民企仍愿扎根上海、长期发展”的积极信号。

同策研究院联席院长宋红卫分析指出，本轮土拍呈现四大特征:一是市场竞争程度有所下降，头部央国企缺席导致整体竞拍热度不及往期；二是民营企业成为“潜力地块”的核心争夺者，多地块以底价成交，反映出市场整体理性回归；三是外环外供地占比提升，土地市场供应结构与城市发展规划深度契合；四是国央企以底价拿地为主，民营企业聚焦“区域深耕”，两类主体形成差异化布局格局。

地块分化加剧

分析人士指出，本次土拍反映出上海土地市场的分化态势。“优质地块抢破头、非核心地块无人争”的现象，也体现了房企“宁缺毋滥”的投资逻辑——愿意对具备明确价值支撑的地块付出溢价成本，而对缺乏成熟市场条件、配套不完善的郊区非核心地块则保持谨慎。

以青浦徐泾地块为例，该宗地具备显著的区位优势:承接大虹桥商务区核心开发红利，位于沈海高速、崧泽高架路立交等交通大动脉沿线，与地铁2号线国家会计学院站、17号线蟠龙路站直线距离均在700米范围内，地上地下交通网络四通八达；地块规划指标优越，容积率2.2，出让面积2.49万平方米，限高60米且无中小套型限制，未来可打造小高层+洋房或高层+叠墅的高低配改善型产品，与大虹桥以往以小户型为主的产品结构形成差异化竞争。

但挑战也很明显。据不完全统计，2021年徐泾板块共有14个项目、约3500套房源入市并触发限售，这些房源将于2026年起集中解禁，这意味着，大量解禁二手房将与新地块项目形成直接竞争，而改善型产品的购买力能否支撑起新一轮集中供应，仍存在较大不确定性。

又比如，中海地产底价获得的杨浦东外滩地块，对比2024年11月中海地产竞得的相邻K8-05地块，此次地块成交价格与热度均出现明显回落。

实际上，从中海云邸玖章及保利誉滨江的销售情况看，板块去化压力已经出现。比如，今年10月，中海云邸玖章加推146套房源，认购率仅121%，较前三次开盘均超200%认购率的热度出现下滑。截至目前，该项目今年4月首开的385套房源，去化率约66%。

本轮土拍中底价成交的地块全是非市区非核心地块，部分地块甚至仅有一家本地国企参与竞拍，呈现出“托底成交”的特征。

这一现象背后，是房企投资逻辑的根本性转变。在市场调整期，企业更倾向于选择长期深耕、有数据支撑的成熟板块，如金茂与大华聚焦宝山、中海深耕杨浦、佳运布局浦东，均是基于板块客户基础、配套成熟度、去化数据等多重因素的理性选择。而对配套不完善、人口导入不足、市场验证不充分的非核心地块，则普遍采取规避态度。

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