政策工具箱储备充足，更合适价格的出现，意味着买房窗口打开，房贷利率下调现在是买房的时候吗

2022年会是买房的窗口期吗。

如果只看今年前4个月，肯定不是统计局公布的数据显示，4月份房地产开发投资增速创下近十年来最低水平商品房销售面积同比下降40%，楼市金三银四和小阳春已经站了起来

但从4月份开始，各地楼市优化政策陆续来袭，房贷利率一再下调尤其是首套房利率低至4.4%，接近历史最低水平楼市下一步如何走，成为业内人士和购房者共同关心的话题

伴随着5月底疫情好转，楼市终于有所好转中国指数研究院数据显示，除一线城市成交下滑外，二线，三线城市成交均有所回暖对于普通购房者来说，无论是自住刚需还是改善升级，在政策和信贷松动的环境下，是否会迎来购房窗口期针对这一问题，北京青年报记者采访了业内专家，从政策，土地供应，市场走势等方面详细解读了楼市的最新变化可以买房吗也许你会有自己的答案

政策

房地产市场的调控与优化

买房门槛降低

现在可以买房了吗政策对楼市的影响是第一

据不完全统计，截至2022年5月底，全国已有超过150个城市加入政策优化的阵营，调整次数达到300次左右中原地产研究院数据显示，仅5月份全国公布的楼市新政就超过110条

如果把所有的楼市政策都详细总结一下，可以归纳为以下三点。

第一，让更多的人有资格买房包括放宽落户条件，放宽限购年限，加大人才引进力度等今年以来，包括湖南长沙，江苏苏州，浙江嘉兴，四川成都，广东东莞，陕西Xi，河北唐山，辽宁沈阳，大连在内的多个城市出台了放宽落户和限购的政策，有的放开了落户，取消或降低了本市限购门槛，解除了外地人购房限制，有的是放宽多子女家庭购房条件，允许引进人才购房等，并增加需求

第二，降低买房门槛主要针对首付比例调整，契税补贴，代金券补贴等为了刺激购房需求，一些城市在首付上做了调整比如山西太原，河南洛阳，江苏南通首套房首付比例降至20%，海南放宽二手房公积金首付比例此外，还有直接的购房现金补贴比如安徽黄山，四川泸州等城市最高给予总房价2%的补贴河南周口和浙江义乌对购房契税采取一定比例的补贴

第三，降低房贷利率5月，央行宣布在下调5年以上LPR至4.45%的基础上，首套房最低利率可下调20个基点，即首套房贷款利率最低为4.25%在目前的北京楼市中，降息也是北京唯一主动跟随的松绑政策

5月底，北京多家银行确认，北京房贷利率跟随最新5年期贷款市场报价利率下调15个基点目前首套房贷利率由之前的5.15%降至5%，二套房贷利率由之前的5.65%降至5.5%

事实上，今年以来，很多城市的银行都在逐步下调房贷利率专家普遍认为，LPR仍有下行的可能据此，未来首套房贷利率下限将可能继续下探，从而更接近2009年的房贷利率下限购房者也会得到更多的实惠

供给

优质家园的增加

土地价格下降

目前，土地市场的供应最能反映未来的市场趋势住宅用地供应增加，热点地块受到追捧，溢价率保持在15%以下，意味着未来楼市供应充足，新盘价格仍将受到严格限制

据统计，北京今年集中供地两次，共成交土地31宗，土地出让金近980亿元。

从参与竞拍情况来看，房企对北京市场的信心有所恢复，共有30家房企参与竞拍央企，国企，区域城投等国家队仍是主力，万科，葛洲坝，首农发展等久违的房企再度出现

从供应端看，第二批北京土地地价下降，配建减少，部分地块商品房指导价甚至出现倒挂如再次上架的昌平方平村土地，公租房减少4.75万平方米，土桥新城地价减少3.2亿元，平西府土地2021年指导价比商品房减少3000元/平方米，丰台小瓦窑土地指导价比周边指导价减少5000元/平方米太阳宫和亚林西两块热门地块的限房价也与周边二手房出现倒挂

北京链家研究院高级分析师岳薇认为，这些变化使得企业拿地成本与销售限价之间的空间扩大，销售前景更好，有利于区域市场价格水平的长期稳定。

趋势

工具箱库存充足。

北京楼市仍有调整空间。

至于北京楼市现在能不能买房，一个很重要的参考指标就是未来调控的方向。

端午假期前，北京市场有传言称将取消认房认贷，引发市场波动但实际上政策还是严格执行的对此，和硕机构首席分析师郭毅告诉北青报记者，其实北京的工具箱里早就规划好了一揽子政策，但具体如何实施，还要结合市场变化一步步推出

至于是否取消房认贷认，郭毅表示，这其实是一个比较敏感的政策一方面对杠杆的提升会有很大的作用，另一方面，一旦取消，投资和投机需求可能会卷土重来，因此对房认贷的调整将是一个谨慎的过程

从可能的政策调整方向来看，北京的调控政策将以实现稳房价，稳地价，稳预期的三稳为目标郭毅表示，伴随着5月市场成交量的明显下滑，也可能是政策破局的窗口但具体政策的优化和宽松，还是要小步快走，逐步调整

5安居客房地产研究院分院院长张博在接受北青报记者采访时也表示，目前包括北京在内的一线城市在限购限贷层面的放松会特别谨慎目前的房贷利率下调已经对市场产生了明显的影响，未来会考虑更多的边际放松，比如外围重点区域的有限放松或者结合生育的适度放松

声音

现在该不该买房。

很多潜在购房者担心调控政策的逐步放松会影响房价的走势那么今年是否考虑买房，在哪里买比较合适，就成了大家最关心的话题

可以肯定的是，下半年新增市场入市的节奏和总量肯定会明显大于上半年疫情和楼市降温导致上半年整体新增市场放缓，金三银四，红五月市场表现不如预期伴随着疫情得到控制，经济复苏，下半年楼市表现将好于预期

张博认为，包括沪，京在内的很多城市已经基本恢复正常的生产生活秩序，购房需求自然提上日程所以从内外部诸多因素来看，都可以支撑房地产成交量的回升但目前居民购房信心不足，尤其是前期因为疫情，对未来工作和收入的乐观预期有所下降恢复还需要一段时间，所以成交量的大规模反弹预计在下半年

对于刚需购房者来说，现在确实处于窗口期，尤其是一线，二线热点城市，可能时间较短，需要把握。

至于具体的换房策略，郭毅建议，北京市场的分化非常明显，各区价格走势差距较大比如北部海淀的望京，四环，五环整体房价仍处于企稳微涨状态，但在北京南部，大兴，房山区的二手房处于负增长状态所以对于卖旧房买新房的购房者来说，需要综合市场表现，做更认真的研究，在哪个区域换房做出正确的选择

此外，对于新房的选择，业内人士也表示，在目前的市场上，刚需和改善型的购房需求更有话语权，可以多去售楼处看看，仔细比较再选择同时也要参考周边二手房的价格借助市场的稳定期，与开发商取得相对合理的市场折扣一旦价格符合心理预期，就意味着买房的时机已经到来

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